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Vous n’avez jamais mis les pieds dans ce petit appartement à la montagne. Pourtant, un courrier arrive à votre nom : un appel de charges pour la semaine de vacances que vos parents avaient achetée dans les années 1980. Ce scénario est bien réel, et il surprend beaucoup d’héritiers.
La bonne nouvelle, c’est qu’il existe une porte de sortie prévue par la loi. La moins bonne, c’est qu’elle ne reste pas ouverte indéfiniment. Voyons comment tout cela fonctionne.
Pourquoi les charges de la multipropriété vous arrivent sans l’avoir occupée
Le mot « multipropriété » entretient un malentendu tenace. Vos parents n’ont pas acquis un appartement ni même une semaine de propriété au sens classique. Ils ont acheté des parts de société, qui donnent un droit de jouissance sur un logement pendant une période déterminée de l’année.
Ces parts de la société de multipropriété font partie de leur patrimoine. À leur décès, elles passent à leurs héritiers avec le reste de la succession. Celui qui les reçoit devient associé, et cette qualité emporte une obligation : contribuer aux charges, que l’on occupe le logement ou non. Ne pas partir en vacances ne dispense donc pas de payer.
Le piège tient aussi à la durée. Le droit de jouissance peut courir jusqu’à 99 ans, bien au-delà des étés en famille pour lesquels l’achat avait été imaginé. Une génération plus tard, l’engagement est toujours là.
Peut-on y échapper ? Oui, par le retrait de plein droit dans les deux ans suivant la succession
La loi ALUR a prévu une issue pour l’héritier devenu associé malgré lui. Si les parts ont été transmises par succession depuis moins de deux ans au moment où vous formez votre demande auprès de la société, le droit de retrait est de plein droit. Autrement dit, la société ne peut pas vous le refuser.
Tout se joue sur le point de départ de ce délai de deux ans, et il vaut la peine de lire nos explications sur les délais à respecter après un décès. Il court à partir de la date du décès, c’est-à-dire du jour de la transmission successorale. Il ne démarre ni à la clôture du dossier chez le notaire, ni à la réception du premier appel de fonds.
Le chronomètre démarre au décès, pas à la signature chez le notaire
Attendre que la succession soit entièrement liquidée, ou qu’une relance de la société arrive, expose à dépasser le délai. Dès que vous découvrez l’existence de ces parts, comptez à partir de la date du décès et agissez sans attendre.
Concrètement, le retrait ne s’obtient pas par un simple coup de téléphone. Il suppose une demande adressée à la société, puis une formalité précise que nous détaillons juste après.
Les démarches du retrait : acte notarié, frais et charges à payer dans l’intervalle
Première étape : rassemblez les documents. Il vous faut les pièces de la succession, les statuts de la société et les appels de fonds déjà reçus. Ces papiers permettent de vérifier la date de la transmission et de savoir exactement ce que vous devez à la société.
Prenez ensuite contact avec le notaire. Il confirme le point de départ du délai et prépare la demande à adresser au gérant de la société. Ce rôle de vérification compte, car une erreur de date peut coûter cher.
Le retrait doit être constaté par un acte notarié, signé par le ou les héritiers concernés et par le gérant. Une lettre, même recommandée, ne remplace pas cette formalité. Les frais et émoluments de l’acte, ainsi que les débours, sont à la charge de l’héritier qui demande le retrait, comme le prévoit l’article 19-1.
Reste la question des charges pendant ce temps. Tant que vous êtes associé, vous demeurez redevable de votre part, selon l’article 8 de la loi qui encadre ces sociétés. Cesser de payer n’est pas une façon de sortir : les impayés s’accumulent et restent dus. Mieux vaut régler les appels de charges en attendant la signature de l’acte.
Passé le délai de deux ans : accord unanime, décision de justice ou autre piste
Si vous avez laissé filer les deux ans, tout n’est pas perdu, mais la sortie devient plus incertaine. Elle suppose alors l’accord unanime des associés, ou une décision de justice fondée sur de justes motifs. Le juge apprécie ces motifs selon la situation que vous lui présentez, sans garantie d’issue.
| Situation | Moins de deux ans après le décès | Plus de deux ans après le décès |
|---|---|---|
| Sortie de la société | De plein droit | Accord unanime ou décision de justice |
| Formalité | Acte notarié avec le gérant | Selon la voie retenue |
| Charges | Dues jusqu’à la sortie | Dues tant que vous restez associé |
Autre piste à examiner avec le notaire : la cession des parts, dont les conditions dépendent des statuts de la société. Chaque cas diffère, c’est pourquoi la lecture de ces statuts est un préalable. Plus le temps passe, plus les arriérés de charges pèsent dans la discussion.
Renoncer à la succession : un mécanisme différent qui porte sur tout l’héritage
Certains héritiers pensent qu’il suffit de « renoncer » pour se débarrasser de la multipropriété. Ce n’est pas aussi simple. La renonciation à la succession concerne l’ensemble de l’héritage, et non la seule semaine de vacances.
Impossible, donc, de garder la maison familiale, les comptes ou les objets de valeur tout en écartant uniquement ces parts. Renoncer revient à tout refuser, avec les conséquences que cela implique pour le reste du patrimoine.
Si la succession a déjà été acceptée, le raisonnement est le même, mais la voie logique devient le retrait de la société, à bien distinguer d’un refus d’héritage. Les deux démarches n’ont ni le même objet ni les mêmes effets.
Le bon réflexe dès l’ouverture du courrier
Retenez trois gestes : repérer la date du décès, demander les statuts de la société, puis contacter un notaire avant la fin des deux ans. Ce calendrier est la clé de toute la démarche. Ces informations restent générales et ne remplacent pas l’avis d’un notaire ou d’un avocat, qui pourra examiner votre dossier précis.
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