Créer sa SASU ou rester micro-entrepreneur, ce qui change pour la protection sociale
1 novembre 2026
Quatre appartements loués à Paris, un seul conservé. Mathieu, quadragénaire qui travaille dans la finance, a possédé jusqu’à quatre biens, du studio au trois-pièces. Il n’a gardé que le plus grand, 55 m² collé à l’avenue George-V, dans le Triangle d’or, au cœur du VIIIe arrondissement. Son parcours illustre une question que se posent de nombreux propriétaires : que faire d’un appartement qu’on ne veut plus louer ?
Le cas de Mathieu : quatre appartements, un seul gardé
Sur l’encadrement des loyers, Mathieu prend les choses avec ironie : « Une mesure de plus qui va rendre la vie plus compliquée à des gens qui cherchent un appartement à Paris. » Pour lui, bailleur, en revanche, « pas de souci ». Autrement dit, il ne subit pas la règle, il s’en est tenu à l’écart en réduisant son parc locatif.
Ce choix n’a rien d’unique, mais il n’est pas universel non plus. Selon la taille du bien, son état, la durée pendant laquelle il est resté vide et votre situation fiscale, la bonne décision change. Voici comment la trier.
Vendre, garder vide ou relouer : quelle option choisir ?
Trois voies s’offrent à vous. La première est la vente du bien : elle met fin à toute contrainte liée à l’encadrement des loyers et libère du capital. C’est la logique de Mathieu pour ses petites surfaces. Elle suppose d’accepter la fiscalité de la plus-value et de renoncer à un actif parisien.
La deuxième est de garder le logement vacant. Elle paraît confortable, mais elle a un coût : en zone tendue, un logement vacant peut être soumis à la taxe sur les logements vacants, qui s’alourdit avec la durée d’inoccupation. Laisser dormir un appartement à Paris n’est donc jamais neutre.
La troisième est la remise en location, en acceptant le cadre en vigueur. Elle reste la plus rentable à long terme si le loyer de référence majoré de votre quartier couvre vos charges et votre emprunt. Un calcul préalable s’impose, avant de décider de vendre sous le coup de l’agacement.
Relouer après une vacance : les règles selon la durée d’inoccupation
Si vous optez pour une nouvelle mise en location, tout dépend du temps écoulé depuis le départ du dernier locataire. En zone tendue comme Paris, le seuil de 18 mois d’inoccupation change la façon de fixer le loyer.
| Situation | Ce qui encadre le loyer |
|---|---|
| Premier locataire du logement | Le loyer de référence majoré, avec mention obligatoire dans le bail |
| Relocation après moins de 18 mois | Le loyer de référence majoré, sans dépasser le dernier loyer (revalorisation possible selon l’indice de référence) |
| Relocation après plus de 18 mois | Le loyer de référence majoré, sans référence au dernier loyer |
Dans tous les cas, l’encadrement des loyers à Paris reste le plafond. Les loyers de référence sont publiés par secteur et selon les caractéristiques du bien (époque de construction, nombre de pièces, meublé ou non), à partir des données de l’Observatoire des loyers.
Complément de loyer : l’exception qui se justifie
Un complément de loyer reste possible si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort, que les autres biens du secteur n’ont pas. Il doit figurer dans le bail et être justifié. Un locataire qui le conteste peut saisir la Commission départementale de conciliation.
Pourquoi le bail sous Code civil n’est pas une échappatoire
Face aux plafonds, certains bailleurs sont tentés de passer par un bail relevant du Code civil, en dehors du cadre de la loi sur les locations. L’idée : fixer le loyer librement. Le piège est de signer ce contrat pour un locataire qui y habite en réalité comme dans sa résidence principale.
Dans ce cas, le bail peut être requalifié. Le locataire peut alors réclamer l’application du régime protecteur et du plafonnement, et le bailleur s’expose à des sanctions. Un montage de ce type n’est donc pas une solution, mais un risque juridique supplémentaire.
Le même raisonnement vaut pour la location meublée et ses taxes. Un bail meublé en résidence principale est soumis à l’encadrement à Paris. Quant à la location touristique, elle relève du changement d’usage, avec des règles strictes d’autorisation et d’enregistrement, ce qui la rend peu adaptée à qui cherche à échapper à des contraintes.
Logement vacant : l’accompagnement de la Ville de Paris et de l’ADIL 75
Un appartement vide parce qu’il demande des travaux, ou parce que sa remise en location vous décourage, n’est pas forcément voué à la vente. La Ville de Paris propose un accompagnement aux propriétaires de logements vacants, pour les aider à les remettre sur le marché.
L’ADIL 75 délivre pour sa part un conseil gratuit, utile pour vérifier le loyer applicable, le contenu du bail ou la procédure en cas de litige. C’est une bonne première étape avant de signer chez un notaire ou de confier le bien à une agence.
Gardez aussi en tête les recours possibles du côté du locataire : un signalement en cas de loyer supérieur au plafond, ou une saisine de la Commission départementale de conciliation. Un bail correctement rédigé, avec le loyer de référence et le loyer de référence majoré indiqués, vous protège de la plupart de ces situations.
Comment trancher sans se précipiter
Pour décider, posez-vous trois questions. Depuis combien de temps le logement est-il vide ? Quel loyer pouvez-vous réellement demander dans votre secteur, une fois le loyer de référence majoré consulté ? Et quel serait le coût d’une vacance prolongée, entre taxe, charges et travaux éventuels ?
Si les chiffres tiennent, relouer reste jouable. Sinon, la vente, partielle comme chez Mathieu, devient logique. Quant à l’avenir de l’encadrement, il reste un sujet de débat : rien n’autorise aujourd’hui à miser sur sa disparition pour justifier de garder un bien vide.
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