Entreprise familiale à transmettre, ce que le conjoint et les enfants peuvent en faire à la succession
27 octobre 2026
Vous cherchez un studio dans une ville où les loyers sont encadrés et les annonces dépassent systématiquement le plafond ? Ce n’est peut-être pas qu’une impression. Dans un rapport d’information, la Cour des comptes estime que la méthode de calcul de l’encadrement des loyers est bancale, et que les petites surfaces en paient le prix.
Un biais de surface : des studios sous-évalués, des grands logements surévalués
La juridiction financière met le doigt sur ce qu’elle appelle un «biais de surface». Selon les magistrats, il «affecte les petits logements, conduisant à sous-estimer le prix de marché des petites surfaces, notamment les studios, et à surestimer celui des grandes».
Concrètement, le loyer plafond d’un studio se retrouve fixé trop bas par rapport à la réalité du marché. Les locataires qui cherchent une petite surface trouvent alors peu d’offres conformes, puisque les bailleurs ont du mal à rentrer dans la limite. À l’inverse, pour les grands logements, le plafond est trop généreux et profite surtout aux propriétaires.
Le dispositif concerne environ 70 villes, où la demande dépasse l’offre. Il devait garantir un accès plus équitable au logement et protéger les locataires. Sur ce second point, la critique est sévère.
Pourquoi les loyers de référence sont-ils faussés ?
Les loyers de référence, à partir desquels sont fixés les plafonds, sont calculés par les observatoires des loyers, puis publiés par arrêté préfectoral. Or la Cour des comptes juge les critères retenus «imparfaits et fragiles». Le premier point de friction, c’est la surface.
Le loyer au mètre carré est mécaniquement plus élevé dans un petit logement que dans un grand. Quand le calcul ne corrige pas bien cet écart, il tire les références des studios vers le bas et celles des grands appartements vers le haut. Le résultat : un déséquilibre qui s’installe dès la construction du barème.
Les magistrats parlent de «fragilités méthodologiques», qui se voient aussi dans les caractéristiques que le calcul ignore. L’étage, une rénovation récente ou le mode de chauffage pèsent pourtant dans le prix d’un bien, mais ne sont pas toujours pris en compte. Deux logements de même surface peuvent donc afficher des loyers très différents sans que l’écart soit justifié par le plafond.
Des données peu fiables et une taxe d’habitation qui manque
Le problème ne vient pas seulement de la formule. Les observatoires s’appuient sur des «données des plateformes d’annonces, complétées par des enquêtes et des sondages», un matériau que la Cour juge insuffisant et peu fiable. Une annonce n’est pas un bail signé, et un sondage ne remplace pas un recensement précis des loyers réellement payés.
S’ajoute la disparition de la taxe d’habitation, qui servait de «base d’échantillonnage jusqu’en 2023». Sans ce fichier, construire un échantillon représentatif du parc locatif devient plus délicat. Pour les observatoires, c’est un outil de moins au moment où la fiabilité des chiffres est contestée.
À Paris, les magistrats déplorent aussi «des difficultés de transparence et de conformité». Le constat rejoint celui de l’Institut Paris Région, selon lequel un bailleur sur deux ne respecte pas l’encadrement dans la capitale, tandis que ce témoignage d’un bailleur parisien lassé illustre le point de vue des propriétaires.
Un dispositif qui limite la hausse des loyers, mais à réformer
La Cour des comptes ne rend pas pour autant un verdict de condamnation. Elle reconnaît que l’encadrement a bien contribué à limiter la hausse des loyers. Le principe n’est donc pas disqualifié, c’est son fonctionnement qui pose problème.
Si le dispositif devait être prolongé, la juridiction réclame une «profonde réforme juridique et méthodologique du dispositif». Autrement dit, corriger le calcul des loyers de référence, fiabiliser les données et améliorer le respect des règles, notamment dans la capitale. Sans cela, le risque est de continuer à fixer des plafonds décalés du marché, au détriment des locataires de petites surfaces.
Prolongation, réforme ou suppression : les scénarios en jeu
L’expérimentation doit normalement prendre fin en décembre 2026. Rien n’est joué, car son avenir fait débat et elle pourrait ne pas être prolongée. Trois issues se dessinent : une reconduction à l’identique, une prolongation assortie d’une réforme de la méthode, ou un arrêt pur et simple.
Le rapport de la Cour des comptes plaide clairement pour la deuxième option, à condition de repenser le calcul. Il pèse aussi sur la discussion parlementaire qui s’ouvre, puisque chacun peut désormais s’appuyer sur un constat chiffré et argumenté.
Deux échéances à garder en tête pour la suite de l’encadrement
Fin octobre, une proposition de loi doit être débattue pour pérenniser l’encadrement des loyers, contre l’avis du gouvernement. En décembre 2026, l’expérimentation doit prendre fin si rien n’est décidé d’ici là.
Locataires, propriétaires : ce que cela change pour vous
Si vous cherchez un studio dans une ville concernée, le plafond affiché n’est pas forcément le reflet du marché réel. Cela peut expliquer des annonces qui le dépassent, mais cela ne rend pas ces dépassements légaux pour autant. Un loyer au-dessus du plafond reste contestable, même si la méthode de calcul est critiquée, et un complément de loyer sur passoire thermique est interdit depuis 2022.
Si vous êtes bailleur d’un grand logement, le plafond vous est plutôt favorable, mais il pourrait être revu si une réforme méthodologique aboutit. À l’inverse, les propriétaires de petites surfaces pourraient voir leur marge de manœuvre s’élargir. Dans tous les cas, la décision parlementaire de fin octobre donnera le premier indice sur la direction que prendra le dispositif.
- Loyers plafonnés trop bas pour les studios, trop hauts pour les grands logements, selon la Cour des comptes - 27 octobre 2026
- Entreprise familiale à transmettre, ce que le conjoint et les enfants peuvent en faire à la succession - 27 octobre 2026
- Compte-titres chez un courtier étranger, l’oubli en déclaration qui peut coûter 1 500 euros par an - 27 octobre 2026
