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2 novembre 2026
Un appartement avec vue sur l’océan, des volets fermés presque toute l’année, et pourtant une adresse déclarée en résidence principale. Au Pays basque, ce scénario n’a rien d’une anecdote. Selon les estimations avancées localement, ces pied-à-terre présentés comme des logements occupés à l’année feraient perdre environ 1,7 million d’euros par an aux caisses publiques.
Pays basque : d’où vient l’estimation de 1,7 million d’euros de pertes fiscales par an ?
Le raisonnement est assez simple. Une résidence secondaire est soumise à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (la THRS), alors qu’une résidence principale en est exonérée depuis la suppression de la taxe d’habitation. Chaque logement mal classé représente donc une recette en moins pour la commune et pour l’État, et le total grimpe vite dans un territoire où la pression immobilière est forte.
Le chiffre de 1,7 million d’euros par an correspond à l’ordre de grandeur de ce manque à gagner à l’échelle du Pays basque. C’est une estimation, pas un montant constaté après contrôle : elle repose sur le repérage de logements dont l’occupation réelle paraît incompatible avec le statut déclaré. La méthode précise n’est pas détaillée publiquement, ce qui invite à la prudence sur la lecture du chiffre.
1,7 million au Pays basque, 750 000 € à Biarritz : deux échelles à ne pas mélanger
Le premier chiffre concerne le territoire de l’Agglo Pays basque, le second la seule ville de Biarritz, très exposée au phénomène. Les deux sont des évaluations de pertes de recettes, et rien ne dit qu’elles s’additionnent : le montant de Biarritz est vraisemblablement une partie du total, pas un supplément.
Comment un pied-à-terre est déclaré en résidence principale pour éviter l’impôt
Le mécanisme tient à une déclaration. Chaque propriétaire doit indiquer à l’administration fiscale, via son espace en ligne, si son logement est occupé à titre de résidence principale, de résidence secondaire, ou loué. Un propriétaire qui coche « résidence principale » alors qu’il vit ailleurs échappe à la THRS, parfois pendant des années : c’est une fausse déclaration de résidence principale.
Cette fausse résidence principale peut prendre plusieurs formes. Certains propriétaires y domicilient un proche, d’autres y gardent une adresse administrative alors que leur vie quotidienne se déroule dans une autre région. Dans les deux cas, l’occupation effective du logement ne correspond pas au statut affiché.
L’enjeu financier est loin d’être anodin. Dans les communes classées en zone tendue, dont plusieurs communes de la côte basque, la mairie peut majorer la taxe sur les résidences secondaires. Plus la majoration est élevée, plus la tentation de contourner la règle augmente, et plus le manque à gagner s’alourdit pour la collectivité.
Mairies, Agglo et services fiscaux : comment les fausses résidences principales sont traquées
Les collectivités ne restent pas les bras croisés. À Biarritz, la ville a fait de la chasse aux faux logements occupés à l’année une priorité, avec des 750 000 € de recettes estimées perdues. L’Agglo Pays basque, présidée par Peio Dufau, a placé le sujet dans son action sur le logement et appelle à un renforcement des contrôles.
Le premier outil reste le croisement de données avec les services fiscaux. La DGFiP détient des informations sur les consommations, les déclarations d’occupation et les adresses fiscales des contribuables. Mettre ces éléments en regard permet de repérer les incohérences : un logement déclaré en résidence principale, mais dont le propriétaire paie ses impôts sur le revenu à une autre adresse, attire l’attention.
Certaines mairies du territoire ont aussi été approchées par un détective privé qui propose d’enquêter sur le terrain, en constatant les allées et venues autour des logements suspects. Cette piste fait débat : la fraude fiscale relève de l’administration, et les enquêtes de ce type posent des questions de légalité et de respect de la vie privée. Les élus doivent donc composer avec un cadre strict.
Une fraude qui aggrave la crise du logement au Pays basque
Derrière l’enjeu fiscal, il y a un enjeu de société. Le Pays basque fait face à une crise du logement particulièrement aiguë : prix élevés, rareté des biens, concurrence des acheteurs extérieurs. Chaque logement de plus qui sert de pied-à-terre ou de résidence secondaire de fait réduit l’offre disponible pour les habitants permanents.
Les locations saisonnières et les meublés de tourisme alimentent le même mouvement. Un propriétaire qui garde son bien vide ou le loue quelques semaines par an retire un logement à l’année du marché. Une fausse résidence principale aggrave le tableau, car elle fausse aussi les statistiques : les chiffres sur le parc de résidences principales paraissent plus rassurants que la réalité vécue sur le terrain.
C’est ce que soulignent plusieurs analyses locales : le « mirage » des résidences principales fausse la lecture du logement, et donc les politiques publiques qui en découlent. Une commune qui croit disposer de plus d’habitants permanents qu’elle n’en a réellement planifie mal ses écoles, ses transports et ses constructions.
Contrôles, sanctions et débat politique : ce que risquent les propriétaires
Un propriétaire pris en défaut s’expose d’abord à un redressement fiscal. L’administration réclame la THRS non payée sur les années non prescrites, avec des intérêts de retard. Une déclaration d’occupation inexacte peut aussi donner lieu à une amende de 150 € par local concerné.
Si l’intention de fraude est établie, la majoration monte nettement : 40 % en cas de manquement délibéré, 80 % en présence de manœuvres frauduleuses. Pour un bien de valeur situé dans une commune qui applique une surtaxe, la facture peut devenir lourde, surtout si plusieurs années sont reprises d’un coup.
Sur le plan politique, des élus locaux ont interpellé l’État, notamment par une question écrite à l’Assemblée nationale sur la fraude fiscale à la résidence principale. Ils demandent des moyens de contrôle renforcés pour les mairies et un accès facilité aux données détenues par l’administration. Le débat se poursuit, entre volonté de lutter contre la fraude et nécessité de protéger les propriétaires de bonne foi, dont la situation peut réellement évoluer au fil des années.
Quel réflexe si votre situation a changé ?
Si vous avez quitté un logement ou si son usage a évolué, mettez à jour votre déclaration d’occupation sur votre espace en ligne dès que possible. Une régularisation spontanée est toujours mieux perçue qu’un redressement après contrôle, et elle limite le risque de majoration pour mauvaise foi.
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