Comment fonctionne le Girardin industriel, avec quels avantages fiscaux et quels risques ?
7 novembre 2026
La fiscalité du LMNP en 2027 fait beaucoup parler, et pour cause : le projet de loi de finances 2027 (PLF 2027) prévoit de rogner l’un des principaux avantages de la location meublée non professionnelle, l’amortissement. Avant d’aller plus loin, un point de méthode s’impose. À ce stade, il s’agit d’un projet non adopté définitivement, dont certains éléments ont été proposés, d’autres modifiés par amendement, d’autres votés en commission seulement. Chaque mesure ci-dessous est donc qualifiée pour que vous sachiez ce qui est acquis et ce qui ne l’est pas.
Ce que prévoit le PLF 2027 pour le LMNP
Le cœur de la réforme tient dans le plafonnement de l’amortissement. Aujourd’hui, un loueur en LMNP au régime réel déduit chaque année l’amortissement du bien et du mobilier, ce qui ramène souvent le résultat imposable à zéro pendant de longues années. Le texte proposé limiterait cette déduction à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer fiscal. Ce plafond s’appliquerait à l’ensemble des biens loués en meublé par le foyer, et non bien par bien.
Deuxième mesure, tout aussi lourde de conséquences : la fin du report des amortissements non déduits. Actuellement, la part d’amortissement qui dépasse le résultat est conservée sans limite de durée et vient réduire les bénéfices des années suivantes. Avec la réforme, ce stock d’amortissements cesserait de se constituer, ce qui signifie que la fraction écrêtée par le plafond serait définitivement perdue. Le sort du stock déjà accumulé avant 2027 reste l’un des points les plus surveillés, car les textes en discussion ne l’ont pas tous traité de la même manière.
Le PLF 2027 s’intéresse aussi au meublé de tourisme, avec des règles de fiscalité plus strictes que pour la location meublée classique. Là encore, le détail dépend des amendements, et il faut se garder de reprendre un chiffre sans l’avoir vérifié dans la dernière version du texte.
Proposé, voté en commission, acquis : trois statuts à ne pas confondre
Une mesure « proposée » figure dans le projet du gouvernement ou dans un amendement déposé. Une mesure « votée en commission » a franchi une première étape, mais peut tomber en séance publique. Seule une mesure présente dans la loi promulguée s’applique. À ce jour, le plafonnement relève de la première catégorie, l’exclusion de la location meublée longue durée de la deuxième.
Qui serait concerné par le plafonnement
La réforme vise les loueurs au régime réel, c’est-à-dire ceux qui déduisent réellement leurs charges et leurs amortissements. Au micro-BIC, l’amortissement n’existe pas : l’abattement forfaitaire s’applique à la place, et le plafond n’aurait aucune incidence directe. Un loueur au micro-BIC n’est donc pas touché par cette mesure, même si d’autres ajustements de l’abattement restent possibles au fil des débats.
Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) est un autre sujet. Les règles qui le concernent diffèrent de celles du LMNP, et les textes en circulation visent surtout les non professionnels. Si vous approchez des seuils de recettes et de revenus du LMP, faites vérifier votre situation avant toute décision.
Des exclusions sont à l’étude. Les résidences étudiantes, les résidences seniors et les EHPAD sont citées dans la plupart des versions comme pouvant échapper au plafond, car ces investissements répondent à un besoin de logement spécifique. La location meublée longue durée, elle, a vu une exclusion adoptée en commission à l’Assemblée nationale, sans que rien ne soit définitivement acquis. Quant aux biens achetés avant 2027, leur traitement (application immédiate ou régime transitoire) doit être confirmé dans le texte final.
| Situation | Effet du plafonnement proposé |
|---|---|
| LMNP au régime réel, location meublée classique | Concerné |
| LMNP au micro-BIC | Pas d’amortissement, donc pas d’effet direct |
| Résidence étudiante, résidence seniors, EHPAD | Exclusion envisagée, à confirmer |
| Location meublée longue durée | Exclusion votée en commission seulement |
| Meublé de tourisme | Règles renforcées |
Impact concret : exemples chiffrés et stock d’amortissements
Prenons un exemple volontairement simple, à titre d’illustration et non de simulation. Un propriétaire loue un T2 meublé 12 000 € de loyers annuels, avec 3 000 € de charges déductibles (taxe foncière, assurance, intérêts, gestion). Son amortissement annuel atteint 9 000 €. Aujourd’hui, le résultat est de 12 000 – 3 000 – 9 000 = 0 € : aucun impôt sur le revenu, aucun prélèvement social.
Avec un plafond à 7 000 €, seuls 7 000 € d’amortissement sont déductibles. Le résultat imposable devient 12 000 – 3 000 – 7 000 = 2 000 €. Pour un foyer dans la tranche à 30 %, cela représente 600 € d’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux. L’écart paraît modeste sur un seul bien, mais il se répète chaque année et grossit avec le nombre de logements loués.
Le sort des 2 000 € d’amortissement écrêtés fait toute la différence. Dans le régime actuel, ils iraient grossir le stock d’amortissements reportés et serviraient les années suivantes, par exemple à l’occasion d’une hausse de loyer. Si le report était supprimé, ils seraient perdus. Sur dix ans, cela représente 20 000 € de déductions qui disparaissent pour ce seul bien.
Et le stock déjà constitué ?
Si vous êtes en LMNP depuis plusieurs années, votre stock d’amortissements figure dans vos liasses fiscales, notamment dans la déclaration fiscale 2031 et ses annexes. Il peut être conséquent. Les débats portent sur sa consommation : pourrait-il encore être utilisé après 2027, dans quelles limites, et avec quel calendrier ? Tant que la loi n’est pas promulguée, aucune réponse n’est certaine, d’où l’intérêt de connaître précisément son montant.
Où en est le vote et à partir de quand ?
Le PLF 2027 suit le parcours classique : examen en commission puis en séance à l’Assemblée nationale, passage au Sénat, commission mixte paritaire si les deux chambres divergent, éventuel contrôle du Conseil constitutionnel, puis promulgation, généralement en toute fin d’année. Chaque étape peut modifier les dispositions, par amendement adopté, retiré ou rejeté. Le gouvernement peut aussi recourir à l’article 49.3, ce qui fige le texte dans une version différente de celle sortie des commissions.
Pour l’entrée en vigueur, les mesures fiscales d’une loi de finances s’appliquent le plus souvent aux revenus de l’année en cours ou de l’année suivante, selon ce que prévoit le texte. Ce point compte : un plafonnement visant les revenus 2027 se traduirait par un impact sur la déclaration déposée au printemps 2028. Un article de la loi pourrait aussi fixer une date différente, d’où la nécessité de relire la version promulguée.
Il existe enfin un sujet connexe, le dispositif Jeanbrun, qui crée un amortissement dans la location nue. Certains commentateurs le comparent au LMNP, puisque l’un des deux régimes perdrait en attrait pendant que l’autre en gagnerait. Une comparaison chiffrée reste prématurée tant que les paramètres du PLF 2027 ne sont pas figés.
Que faire dès maintenant si vous êtes en LMNP ?
Le premier réflexe consiste à retrouver votre stock d’amortissements et votre amortissement annuel actuel dans vos dernières liasses. Sans ces deux chiffres, impossible de mesurer l’effet d’un plafond de 7 000 € sur votre foyer. Ils sont aussi utiles à votre expert-comptable, qui pourra simuler plusieurs hypothèses.
Ensuite, évitez les décisions précipitées. Passer du régime réel au micro-BIC pour échapper au plafonnement peut coûter cher : l’abattement forfaitaire est souvent moins avantageux que les charges réelles, et le changement engage pour une période donnée. De même, vendre un bien ou renoncer à un achat par peur d’une loi qui n’existe pas encore expose à des frais ou à une plus-value évitables. Simulez avant de bouger.
Checklist minute avant la promulgation
Relevez votre stock d’amortissements, calculez votre amortissement annuel par bien, identifiez la nature de votre location (classique, tourisme, résidence gérée) et suivez les amendements adoptés à l’Assemblée nationale puis au Sénat. Faites une simulation avec et sans plafond.
Enfin, gardez en tête que le texte évoluera jusqu’à la dernière lecture. Cet article est à jour de l’état connu du projet en 2026, et les mesures décrites devront être vérifiées dans la loi de finances publiée. Si votre patrimoine locatif est important, un rendez-vous avec un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine est le moyen le plus sûr de chiffrer votre exposition réelle.
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