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3 novembre 2026
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) concerne les foyers dont le patrimoine immobilier dépasse un certain montant, mais la mécanique de calcul surprend souvent. Le seuil d’imposition ne correspond pas au point de départ du barème, et la décote adoucit la facture juste au-dessus. Voici comment vérifier votre situation, puis calculer le montant dû.
Seuil de l’IFI : à partir de quel patrimoine paye-t-on l’impôt ?
Vous êtes redevable de l’IFI lorsque la valeur de votre patrimoine immobilier net taxable atteint ou dépasse 1 300 000 euros au 1er janvier de l’année d’imposition. Ce montant s’apprécie à l’échelle du foyer fiscal : les biens des conjoints mariés ou pacsés, ceux des concubins notoires et ceux des enfants mineurs sont additionnés.
Le domicile fiscal détermine l’étendue de l’impôt (voir le cas des pied-à-terre déclarés en résidence principale). Une personne domiciliée fiscalement en France est taxée sur ses biens immobiliers situés en France et à l’étranger. Un non-résident, lui, n’est imposable que sur ses biens situés en France.
Idée reçue : « on taxe tout à partir de 1,3 M€ »
Le seuil de 1 300 000 € déclenche l’impôt, mais le calcul démarre à 800 000 €. Un patrimoine de 1,5 M€ est donc taxé sur la part comprise entre 800 000 € et 1,5 M€, et non sur les seuls 200 000 € au-dessus du seuil.
Calcul de l’IFI : le barème progressif par tranches
Une fois le seuil franchi, l’IFI se calcule avec un barème progressif. Chaque tranche de patrimoine net taxable est soumise à son propre taux, et seule la fraction située dans la tranche subit ce taux marginal. Les 800 000 premiers euros ne sont jamais imposés, mais ils restent comptés dans l’assiette.
| Fraction du patrimoine net taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu’à 800 000 € | 0 % |
| De 800 001 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| De 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
| De 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1,00 % |
| De 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
Pour calculer, vous multipliez la part de patrimoine contenue dans chaque tranche par le taux correspondant, puis vous additionnez les résultats. Vérifiez toujours le barème de l’année d’imposition sur le site des impôts, car les seuils peuvent être revalorisés.
La décote entre 1,3 et 1,4 M€ de patrimoine
Pour éviter un effet de seuil trop brutal, une décote s’applique aux patrimoines nets taxables compris entre 1,3 et 1,4 million d’euros. Son montant se calcule ainsi : 17 500 € moins 1,25 % de la valeur du patrimoine net taxable. Elle se retranche de l’impôt issu du barème, et elle s’éteint naturellement à 1,4 M€.
Exemple de calcul de l’IFI pas à pas
Prenons un couple domicilié en France, propriétaire de plusieurs biens au 1er janvier. Sa résidence principale vaut 800 000 € en valeur vénale : l’abattement de 30 % la ramène à 560 000 €.
| Élément | Montant retenu |
|---|---|
| Résidence principale (après abattement de 30 %) | 560 000 € |
| Résidence secondaire | 600 000 € |
| Appartement locatif | 800 000 € |
| Parts de SCI (fraction immobilière) | 340 000 € |
| Patrimoine brut | 2 300 000 € |
| Dettes déductibles (capital restant dû) | – 300 000 € |
| Patrimoine net taxable | 2 000 000 € |
Le net taxable dépasse 1,4 M€ : pas de décote. On applique le barème tranche par tranche. Entre 800 000 € et 1 300 000 €, soit 500 000 € à 0,50 %, on obtient 2 500 €. Entre 1 300 000 € et 2 000 000 €, soit 700 000 € à 0,70 %, on obtient 4 900 €. L’IFI à payer s’élève donc à 7 400 €.
Voyons maintenant un cas où la décote joue, avec un patrimoine net taxable de 1 350 000 €. Le barème donne 2 500 € (tranche à 0,50 %) plus 350 € (50 000 € à 0,70 %), soit 2 850 €. La décote vaut 17 500 € – (1,25 % × 1 350 000 €) = 625 €. L’impôt final est de 2 225 €.
Patrimoine taxable et dettes déductibles : ce qui entre dans le calcul
L’assiette comprend les biens et droits immobiliers que vous détenez, directement ou non : maisons, appartements, terrains, immeubles loués ou non. Elle inclut aussi la fraction immobilière des parts de sociétés, par exemple celles d’une SCI, ainsi que les parts de certains placements comme les SCPI ou les OPCI. Les biens professionnels utilisés dans votre activité sont en principe exclus.
Le régime de l’usufruit mérite une attention particulière. En règle générale, l’usufruitier déclare la pleine propriété du bien, tandis que le titulaire de la nue-propriété n’a rien à intégrer. Des exceptions existent, notamment en cas de démembrement issu d’une succession ou d’une donation au conjoint survivant.
Vous pouvez déduire les dettes contractées pour acquérir, entretenir ou améliorer ces biens : capital restant dû des emprunts, travaux, impôts fonciers dus au titre de l’année précédente. Les dettes déductibles sont soumises à des règles précises, et certaines sont limitées ou exclues, notamment lorsqu’elles financent des biens non taxables ou lorsqu’il s’agit de prêts in fine non justifiés.
Déclaration, plafonnement et réductions d’impôt
La démarche dépend du montant. Entre 1,3 et 2,57 M€ de patrimoine net taxable, il suffit de reporter le montant sur la déclaration de revenus, avec les justificatifs à conserver. Au-delà de 2,57 M€, vous devez joindre la déclaration 2042-IFI. La date limite de déclaration suit le calendrier de l’impôt sur le revenu, qui varie selon le département et le mode de dépôt.
Deux mécanismes peuvent alléger la note. Le plafonnement limite le total IFI, impôt sur le revenu et prélèvements sociaux à 75 % des revenus de l’année précédente. Les dons à certains organismes d’intérêt général ouvrent droit à une réduction d’impôt de 75 % du montant versé, dans la limite de 50 000 € (à ce sujet, voir les justificatifs des dons aux associations).
En résumé : vérifiez que le patrimoine net atteint 1,3 M€, appliquez le barème dès 800 000 €, retranchez la décote si vous êtes sous 1,4 M€, puis étudiez le plafonnement et les dons. Pour un patrimoine complexe (démembrement, sociétés, biens à l’étranger), l’avis d’un notaire ou d’un conseiller en gestion de patrimoine évite les erreurs d’évaluation.
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