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31 octobre 2026
Emprunter sur 25 ans devient presque la norme. Au troisième trimestre 2026, 49,8 % des nouveaux crédits immobiliers ont été souscrits sur une durée d’au moins 25 ans, soit 3,3 points de plus qu’en 2025, d’après l’Observatoire Crédit Logement CSA. Cette hausse relance une question sensible : faut-il aller au-delà ?
La durée maximale aujourd’hui : 25 ans, sans hausse générale annoncée
La réponse courte tient en une phrase : la durée maximale de 25 ans reste la règle, et aucune évolution générale ne semble à l’ordre du jour. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) encadre l’octroi du crédit immobilier. Il fixe la durée d’emprunt à 25 ans et recommande un taux d’effort qui ne dépasse pas, en principe, 35 % des revenus.
L’objectif de ces règles est double : protéger les ménages contre le surendettement et limiter les risques d’impayés pour les banques. Quand vous voyez passer l’idée d’un crédit sur 30 ans, il s’agit donc d’un débat, pas d’une mesure en vigueur.
Pour estimer votre propre situation, le calcul est simple : (charges + mensualité du prêt) divisé par vos revenus nets du foyer, multiplié par 100. Au-delà de 35 %, votre dossier a peu de chances de passer sans dérogation.
Pourquoi un crédit sur deux dépasse désormais 25 ans
Le durcissement des conditions d’accès au crédit explique ce basculement. La remontée des taux, des prix qui restent élevés et un apport personnel plus exigeant compliquent le financement. Pour que la mensualité rentre dans le taux d’effort, beaucoup d’emprunteurs étirent la durée au maximum autorisé.
Les plus jeunes sont en première ligne. Au troisième trimestre 2026, 55 % des moins de 35 ans ont souscrit un prêt d’au moins 25 ans, et même 57 % chez les 35-45 ans. Les primo-accédants, qui arrivent souvent avec une épargne limitée, subissent de plein fouet l’exigence d’apport.
Allonger la durée : le débat entre banques et risque de surendettement
Une partie du secteur bancaire plaide pour un assouplissement. La Fédération bancaire française estime que les établissements savent déjà évaluer et gérer les risques, et qu’une règle uniforme n’est pas forcément la meilleure réponse.
Le contre-argument tient en un mot : le surendettement. Plus la durée s’allonge, plus le ménage reste exposé longtemps aux aléas (perte d’emploi, séparation, hausse des charges). Le modèle français, fondé sur le taux fixe, limite néanmoins le danger : la mensualité ne bouge pas, même si le taux immobilier grimpe ensuite.
Coût total, durée réelle et impact sur votre budget
Allonger la durée réduit la mensualité, mais augmente mécaniquement le coût total du crédit, puisque vous payez des intérêts plus longtemps. Voici un exemple purement illustratif : 200 000 € empruntés à un taux fixe de 3,5 %, hors assurance.
| Durée | Mensualité approximative | Intérêts approximatifs |
|---|---|---|
| 20 ans | 1 160 € | 78 400 € |
| 25 ans | 1 001 € | 100 400 € |
| 30 ans | 898 € | 123 300 € |
Passer de 25 à 30 ans fait économiser environ 100 € par mois, mais ajoute près de 23 000 € d’intérêts. À l’inverse, raccourcir à 20 ans coûte 160 € de plus chaque mois, pour une facture d’intérêts allégée d’environ 22 000 €. Côté taux d’effort, à 35 %, la mensualité de 1 001 € suppose environ 2 860 € de revenus nets, contre près de 3 300 € pour celle de 1 160 €.
9 ans : la durée réelle d’un prêt en France
L’économiste Michel Mouillart, associé à l’Observatoire Crédit Logement CSA, rappelle que la durée réelle des crédits immobiliers tourne autour de neuf ans. La raison : on revend son logement ou on renégocie son prêt bien avant l’échéance. Le coût total affiché sur le papier est donc rarement celui que vous paierez vraiment.
Cette durée réelle nuance le calcul, sans l’effacer. Si vous gardez le bien jusqu’au bout, la différence d’intérêts est bien réelle. Si vous revendez au bout de dix ans, vous aurez surtout payé, sur un prêt long, une part plus importante d’intérêts et remboursé moins de capital, ce qui pèse sur le prix net de la vente.
Dérogations possibles et alternatives à l’allongement
Depuis 2022, les banques peuvent déjà déroger aux critères du HCSF pour une partie de leurs dossiers, dans la limite de 20 % de leur production trimestrielle. Cette marge concerne la durée comme le taux d’effort. Elle sert souvent à accompagner des profils jugés solides, avec de bons revenus ou un reste à vivre confortable.
Si votre projet ne passe pas à 25 ans, d’autres pistes existent avant de viser plus long :
- augmenter votre apport personnel pour réduire le montant emprunté ;
- revoir le budget ou le bien visé, en gardant une marge de sécurité ;
- comparer plusieurs banques, car leur appétit pour les dérogations varie ;
- prévoir plus tard une renégociation de prêt ou un rachat de crédit si les taux baissent.
Bref, le débat sur l’allongement de la durée continue, mais pour l’instant, c’est votre dossier, et non la règle, qui peut faire bouger les lignes. Choisissez la durée en fonction de votre budget réel, en gardant en tête que la mensualité la plus basse n’est pas toujours la plus avantageuse.
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