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2 novembre 2026
Vous avez signé un bail avec un complément de loyer, et votre logement chauffe mal, consomme trop et affiche une mauvaise lettre sur son diagnostic ? Dans certains cas, ce supplément n’aurait jamais dû figurer dans le contrat. Et alors que la Cour des comptes vient de rendre son évaluation de l’encadrement des loyers, le sujet revient au premier plan.
Trois conditions se cumulent pour que le complément de loyer soit interdit. Elles se vérifient en quelques minutes :
- le bail d’habitation a été signé à partir du 18 août 2022 ;
- le logement se situe dans l’un des territoires où l’encadrement des loyers s’applique ;
- le diagnostic de performance énergétique (DPE) classe le logement en F ou en G.
Si les trois cases sont cochées, le propriétaire ne peut rien ajouter au loyer de base. Même inscrit noir sur blanc dans le contrat, le supplément n’est pas forcément valable.
Complément de loyer interdit en F ou G : la règle depuis le 18 août 2022
Dans les territoires encadrés, le loyer est borné par un loyer de référence, fixé chaque année par arrêté préfectoral. Le propriétaire fixe donc un loyer de base dans cette limite, un quotidien qu’un bailleur parisien lassé de l’encadrement connaît bien. Un complément de loyer peut s’y greffer quand le logement présente des caractéristiques particulières, par exemple un emplacement ou un confort qui le distinguent nettement des logements comparables.
Depuis le 18 août 2022, ce mécanisme est verrouillé pour les logements énergivores. Une classe F ou G au DPE suffit à interdire tout complément. Le lien tient à l’échelle du diagnostic, qui note un logement de A, le plus sobre, à G, le plus gourmand en énergie. F et G désignent les deux étages du bas, ceux des passoires thermiques.
L’idée est cohérente : on ne peut pas facturer un supplément pour des atouts quand le logement consomme autant. Le locataire paie déjà, en plus du loyer, des factures de chauffage et d’eau chaude plus lourdes que la moyenne.
Dans quels territoires cette interdiction s’applique-t-elle ?
L’expérimentation couvre neuf territoires : Paris, Est Ensemble, Plaine Commune, Lille (avec Hellemmes et Lomme), Lyon (avec Villeurbanne), Montpellier, Bordeaux, une partie de Grenoble-Alpes Métropole et le Pays basque. Le calendrier n’a pas été le même partout. Le Pays basque a démarré en novembre 2024, et le secteur de Grenoble en janvier 2026.
Selon la Cour des comptes, près de 1,2 million de locataires du parc privé sont concernés, sur 7,7 millions. Si votre logement se trouve hors de ces périmètres, la règle d’interdiction liée à la classe F ou G ne joue pas de la même manière, puisqu’elle est rattachée au dispositif d’encadrement.
3 mois pour contester : le délai à ne pas laisser filer
Pour un locataire, le délai de 3 mois pour contester un complément de loyer court à partir de la signature du bail. Il ne dépend pas de la décision que prendra le législateur sur l’avenir de l’expérimentation. Repérer l’anomalie tôt évite de se retrouver hors délai.
Comment vérifier la classe DPE sur son bail
Bonne nouvelle pour le locataire : cet interdit est l’un des plus simples à contrôler. La classe énergétique figure sur le DPE annexé au bail. Il suffit de repérer la lettre, en haut du document, puis de la rapprocher de la ligne du contrat qui mentionne le complément de loyer.
Le bail doit aussi indiquer le montant du complément et les caractéristiques qui le justifient. Si un supplément apparaît sans explication, ou si la lettre du diagnostic est un F ou un G, vous avez un motif sérieux de contestation. Comparez ensuite le loyer total au loyer de référence applicable à votre adresse pour mesurer l’écart.
Côté propriétaire, la prudence s’impose aussi. Un complément inscrit dans un bail pour un logement mal classé expose à un litige, même si le locataire n’a rien dit à la signature.
Les autres logements où le complément de loyer est interdit
Le DPE n’est pas le seul verrou. Selon le service public, chacune des situations suivantes suffit à interdire le complément de loyer pour un bail signé depuis le 18 août 2022 : des sanitaires sur le palier, des signes d’humidité sur certains murs, des fenêtres qui laissent anormalement passer l’air, un vis-à-vis à moins de 10 mètres, des infiltrations ou des inondations venues de l’extérieur, des problèmes d’évacuation d’eau au cours des 3 derniers mois, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale.
Une seule de ces caractéristiques suffit. Un logement classé D au DPE mais affecté par une humidité visible ou un vis-à-vis très proche ne peut donc pas non plus supporter de complément.
Une règle encore floue : la position de la Cour des comptes et l’échéance du 24 novembre 2026
La Cour des comptes a rendu son évaluation le 14 octobre, à la demande de la commission des finances de l’Assemblée nationale. Son constat sur le complément de loyer est sévère : selon elle, « la définition imprécise des compléments de loyer donne lieu à une jurisprudence abondante et hétérogène ». Autrement dit, les juges ne tranchent pas toujours de la même façon, ce qui nourrit les litiges entre propriétaires et locataires.
Elle pointe d’autres fragilités. Les critères qui servent à fixer les loyers de référence (localisation, nombre de pièces, époque de construction) n’expliquent qu’environ 48 % des écarts de loyer au mètre carré. Quant aux loyers déclarés dans l’application « Gérer mes biens immobiliers », ils ne couvrent que 65 % des logements loués.
L’évaluation estime tout de même que l’encadrement a ralenti la hausse des loyers de 2 à 4 % sur deux ans et demi, par rapport à une situation sans encadrement. Reste la question de l’après : l’expérimentation doit s’arrêter le 24 novembre 2026, sauf prolongation.
La Cour propose deux scénarios. Le premier consiste à prolonger le dispositif à condition de le réformer. Le second, à y mettre fin tout en renforçant l’encadrement existant des hausses de loyer. Son rapport ne décide rien : le choix revient au législateur.
Passoire thermique : d’autres règles pèsent sur le propriétaire
Un logement de classe F ou G consomme beaucoup d’énergie pour le chauffage et l’eau chaude. Le diagnostic ne chiffre pas la facture, qui dépend aussi de l’énergie de chauffage, du nombre d’occupants et du contrat souscrit. Ce qui est sûr, c’est que le locataire la règle en plus du loyer.
D’autres règles visent ces logements, comme le gel des loyers et le calendrier d’interdiction de location. Pour un propriétaire, la sortie passe par des travaux de rénovation, pour lesquels des aides existent. Et côté locataire, changer de fournisseur d’électricité reste possible à tout moment, sans frais : comparer deux offres demande le prix du kilowattheure, l’abonnement et la puissance du compteur, des informations qui figurent sur la dernière facture.
En attendant la décision sur l’expérimentation, une vérification reste à faire dès aujourd’hui : relire son bail, repérer la lettre du DPE et la ligne du complément. Si les deux coexistent avec un F ou un G, le délai de contestation de 3 mois est déjà lancé.
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