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Le bail commercial est un type de contrat qui porte sur la location d’un espace commercial. Il encadre les relations entre les parties signataires, et garantit à chacune d’elles des droits. L’un d’entre eux concerne le renouvellement du bail. Le preneur a en effet la possibilité de solliciter du bailleur la reconduction de son contrat au terme de celui-ci. Ce dernier peut également se prévaloir de ce droit selon les normes établies par la loi.
Sommaire
Principe du renouvellement du bail commercial
Le preneur d’un espace commercial bénéficie de certaines règles protectrices dont les mentions doivent impérativement figurer dans les clauses du contrat. Il s’agit d’une disposition d’ordre public à laquelle le bailleur ne peut manifester d’opposition. Le contrat encourt nullité s’il n’intègre pas ces prescriptions. L’une de celles-ci concerne le droit au renouvellement bail commercial.
Ce dernier est institué pour assurer au preneur la sécurité de sa situation à l’expiration de son contrat de location. Cela lui permet notamment de conserver son local commercial sans avoir à changer d’emplacement à chaque fin de bail.
Sachez que le bail commercial est en général conclu pour une durée de 9 ans. Le droit au renouvellement du bail peut être exercé uniquement à l’issue de cette période. Cependant, pour prétendre en bénéficier, le locataire se doit de satisfaire à certaines conditions.
Ainsi, le preneur doit être le titulaire du fonds de commerce mis en exploitation dans les locaux loués. Il doit également figurer dans le registre du commerce et des sociétés (RCS) ou être immatriculé au répertoire des métiers de l’artisanat. Le locataire a aussi l’obligation d’être le titulaire du bail commercial qu’il exploite. Pour finir, le fonds de commerce doit être exploité de façon effective dans les 3 ans qui précèdent la date d’expiration du bail.
Comment introduire une demande de renouvellement du bail commercial ?
Chacune des parties engagées au contrat peut prendre l’initiative d’introduire une demande de renouvellement du bail commercial.
Le renouvellement du bail à l’initiative du bailleur
Le bailleur doit notifier un congé au locataire dans un délai de 6 mois avant la date d’expiration du bail. Cette signification doit être faite par voie d’huissier comme le préconise l’article L.145-9 du Code de commerce. À défaut d’agir comme tel, l’acte est frappé de nullité. Il a ainsi la possibilité d’adresser trois différents types de congés au preneur.
Un congé avec offre de renouvellement
Cet acte est accompagné d’une offre de renouvellement de bail commercial. Il appartient au preneur de l’accepter ou de le refuser. En cas de retour positif, le bail est reconduit pour une période de 9 ans sauf si les parties conviennent d’une durée plus longue.
Dans le dernier cas, les signataires doivent formuler leur intention dans un avenant du contrat de bail commercial. À défaut, la durée initiale de 9 ans demeure celle reconnue.
Un congé refusant le renouvellement sans offre d’indemnités d’éviction
Le bailleur a également la possibilité de signifier un congé au preneur sans renouvellement du bail à la fin du contrat. Il est en plus exonéré de tout paiement d’indemnités d’éviction pour les cas suivants :
- motif grave et légitime,
- locaux insalubres ou dangereux,
- reprise des lieux d’habitation accessoires pour habiter ou mise en location,
- engagement de travaux nécessitant la destruction des locaux.
Toutefois, le bailleur doit impérativement motiver sa décision de refus de renouvellement sans offre d’indemnités d’éviction. S’il manque de le faire, son acte de congé encourt nullité.
Aussi, il a l’obligation d’informer le preneur de son droit de formuler un recours en contestation du congé devant le tribunal d’instance. La saisine de la juridiction doit intervenir dans un délai de 2 mois à compter de la date de prise d’effet du congé.
Un congé avec offre d’indemnités d’éviction
Le congé peut être assorti d’une offre d’indemnités d’éviction. Cela, dans l’hypothèse où le bailleur ne dispose d’aucun motif valable pour justifier le non-renouvellement du bail. Le montant des indemnités doit venir en compensation du préjudice subi par le locataire.
Plusieurs éléments sont ainsi pris en compte dans l’évaluation du montant desdites indemnités. Il s’agit entre autres des indemnités de rupture du contrat des salariés, et de la perte de chance du locataire. Par ailleurs, le montant alloué en compensation des pertes se calcule au jour le plus proche de la période de sortie des lieux du preneur.
Au terme du bail, le propriétaire peut mettre en demeure le locataire de vider le local commercial occupé. À condition toutefois qu’il ait au préalable versé à ce dernier l’intégralité de l’indemnité d’éviction.
Le renouvellement du bail à l’initiative du preneur
Lorsque le bailleur ne délivre aucun congé, le preneur peut prendre l’initiative de formuler une demande de renouvellement du bail commercial. Il dispose d’un délai de 6 mois avant l’expiration du contrat pour agir dans ce sens. La requête doit être transmise par l’intermédiaire d’un huissier ou par voie de lettre recommandée avec accusé de réception.
Le bailleur doit notifier sa réponse au locataire dans les 3 mois qui suivent la réception de la demande. Il peut également y procéder par voie d’huissier.
Par ailleurs, en cas de silence du bailleur dans la période légalement prescrite, le contrat poursuit son exécution pour une durée indéterminée.
Quelles sont les conséquences du renouvellement du bail commercial ?
L’acceptation par les parties du renouvellement du bail commercial entraîne la poursuite de l’exécution du contrat. Les clauses et les conditions qui s’y rapportent restent en application. Toutefois, les cocontractants peuvent décider de modifier certaines dispositions au terme de chaque triennale.
Le contrat faisant l’objet de renouvellement du bail prend effet à la date d’expiration du bail précédent. Il peut aussi démarrer à compter de la période de signification de l’acceptation notamment lorsque le bailleur reconsidère sa décision de s’opposer au renouvellement.
Par ailleurs, le renouvellement du bail commercial peut induire une revalorisation du montant du loyer. Celle-ci ne peut cependant pas excéder 10 % de la valeur du loyer annuel du précédent bail, comme le préconise la loi Pinel du 18 juin 2014.
Explication en vidéo : Renouvellement de bail commercial
Le renouvellement d’un bail commercial est un processus juridique crucial à comprendre pour les propriétaires et les locataires. Dans cette vidéo, nous expliquerons en détail ce que cela implique et comment s’y préparer
En conclusion, le renouvellement de bail commercial est un processus complexe qui nécessite une compréhension approfondie des lois et réglementations en vigueur. Que vous soyez propriétaire ou locataire, il est essentiel de bien vous informer et de vous préparer en conséquence.
Le respect des délais légaux et des procédures appropriées est essentiel pour éviter des litiges coûteux et assurer la continuité des activités commerciales. N’hésitez pas à consulter un professionnel du droit ou un expert en immobilier commercial pour vous guider tout au long de ce processus important.
Lors du renouvellement de bail commercial, il est crucial de s’informer sur les implications financières, y compris le calcul des indemnités kilométriques si votre activité nécessite des déplacements. Assurez-vous de bien maîtriser les aspects fiscaux de votre entreprise et de respecter les réglementations en vigueur pour éviter tout désagrément financier.
