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Rideau baissé à 19 heures, ou pendant plusieurs jours parce que votre rue craint les casseurs : le loyer, lui, tombe quand même. Après les violences du 17 octobre 2026, qui ont laissé des vitrines brisées et des magasins pillés dans plusieurs quartiers de Paris, beaucoup de commerçants redoutent un couvre-feu. Leur première question est toujours la même : faut-il continuer à payer le bail commercial ?
Le loyer reste-t-il dû quand le commerce ferme le soir ou plusieurs jours ?
Oui, dans la grande majorité des cas. Une fermeture imposée par l’autorité publique, ou décidée par prudence par le commerçant lui-même, ne réduit pas le loyer commercial. C’est contre-intuitif, mais la Cour de cassation l’a jugé à deux reprises à propos des fermetures administratives de la crise sanitaire, et son raisonnement s’applique tel quel à un couvre-feu.
Tout repose sur l’article 1722 du Code civil. Il prévoit que si la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit, et que si elle n’est détruite qu’en partie, le locataire peut demander une diminution du prix ou la résiliation. Le texte vise la destruction du local, pas l’impossibilité provisoire de l’exploiter.
Ce que la Cour de cassation a tranché
Dans un arrêt du 7 mai 2025 (pourvoi n° 24-10.097), une école privée avait cessé de payer ses loyers pendant la fermeture administrative du 14 mars au 11 mai 2020. La cour d’appel lui avait donné en partie raison, en parlant de perte partielle de la chose louée. La Cour de cassation a cassé : « L’effet de la mesure gouvernementale d’interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil ».
Elle rappelait alors sa solution du 23 novembre 2022 (pourvoi n° 21-21.867). Le 15 juin 2023 (pourvoi n° 22-15.368), elle a repris la même formule à propos de résidences de tourisme dont l’exploitant avait déduit cinquante-six jours de loyers. Nouvelle cassation. Une mesure générale et temporaire ne détruit ni totalement ni partiellement le local : le bailleur n’a commis aucune faute, le bien reste disponible, seule l’exploitation est empêchée par une cause extérieure.
Local intact ou local endommagé : deux situations à ne pas confondre
Voilà la vraie ligne de partage. Tant que votre local est intact, la fermeture, même de plusieurs jours, ne vous autorise pas à suspendre le paiement. Si vous le faites, vous vous exposez à un commandement de payer et, à terme, à la clause résolutoire de votre bail.
Quand la boutique est pillée, incendiée ou saccagée, le raisonnement change. Le droit du bail offre alors de vraies portes de sortie, car la chose louée peut être détruite en partie, voire en totalité. Une vitrine brisée remplacée en deux jours ne suffira sans doute pas. Un local inexploitable pendant des semaines mérite en revanche d’être étudié sérieusement.
| Situation | Loyer | Piste principale |
|---|---|---|
| Local intact, fermé par couvre-feu ou par prudence | Dû en entier | Assurance, activité partielle, négociation amiable |
| Local pillé ou saccagé en partie | Diminution ou résiliation possible, selon les circonstances | Article 1722, assurance, recours contre l’État |
| Local détruit en totalité | Bail résilié de plein droit | Indemnisation de l’assureur et de l’État |
Ne retenez jamais le loyer de votre propre chef
Le réflexe de déduire les jours de fermeture est celui qui a conduit les locataires devant la Cour de cassation, et ils ont perdu. Si votre trésorerie est tendue, écrivez à votre bailleur pour demander un étalement ou un report. Un accord écrit protège bien mieux qu’une retenue unilatérale.
Assurance perte d’exploitation : que couvre-t-elle après un couvre-feu ou des violences ?
L’assurance perte d’exploitation n’indemnise pas automatiquement toute fermeture. Dans la plupart des contrats, elle suppose un dommage matériel garanti, par exemple un incendie ou un vol avec effraction. Une fermeture préventive ou un couvre-feu, sans dégât chez vous, n’ouvre droit à rien si le contrat n’a pas prévu d’extension.
Relisez donc trois points précis : l’extension fermeture administrative, la garantie pillage ou la clause émeutes, et la franchise exprimée en jours. Vérifiez aussi les exclusions, car certains contrats écartent expressément les mouvements populaires ou les mesures de police. Si vous avez subi des dégâts, la déclaration de sinistre doit partir dans le délai fixé par le contrat, souvent très court. Ne le laissez pas courir.
Salariés, fournisseurs et clients : quelles démarches immédiates ?
Pour vos salariés, le premier réflexe est d’étudier le recours à l’activité partielle lorsque l’établissement est contraint de réduire ou de suspendre son activité, et de regarder de près le maintien de salaire en chômage partiel, qui se lit sur la fiche de paie. Les heures perdues ne se rattrapent pas toujours par des congés imposés, et la décision se prend avec prudence, en s’appuyant sur votre expert-comptable ou votre conseil. Informez vos équipes tôt, par écrit, de l’organisation retenue pour les jours de fermeture.
Côté fournisseurs, les commandes en cours et les livraisons prévues ne disparaissent pas parce que votre rideau est baissé. La force majeure est parfois invoquée, mais elle est appréciée strictement : mieux vaut prévenir vos partenaires, décaler les livraisons et négocier par écrit. Pour les clients, signalez la fermeture en vitrine et en ligne, et conservez la trace des commandes ou réservations annulées.
Recours : plainte, demande d’indemnisation au préfet puis tribunal administratif
Si votre local a été dégradé ou pillé, déposez une plainte rapidement, avec la liste des biens volés et des dégâts. Elle sera réclamée par votre assureur et vous servira de base pour la suite. La responsabilité de l’État peut en effet être engagée pour les dommages causés par des attroupements ou des rassemblements. C’est la piste à ouvrir en parallèle de l’assurance, en particulier pour la part que le contrat ne rembourse pas.
La procédure suit un ordre précis : une demande indemnitaire adressée au préfet, puis, en cas de refus ou de silence, un recours devant le tribunal administratif. Sauter la première étape ferme la porte de la seconde, d’où l’intérêt de monter le dossier dès les premiers jours.
Le calendrier à suivre
Le jour même, photographiez tout : vitrine brisée, stocks, caisse, rue. Dans les jours qui suivent, prévenez l’assureur, déposez plainte et informez salariés et bailleur. Dans le mois, chiffrez vos pertes, adressez la demande au préfet et lancez, si besoin, la discussion sur le loyer.
Les pièces à réunir
- le bail commercial et ses avenants
- le contrat d’assurance, avec ses conditions particulières
- l’arrêté préfectoral ou l’instruction de fermeture, s’il en existe un
- les photos et vidéos datées des dégâts
- les relevés de caisse des semaines comparables, pour prouver la perte
- le récépissé de plainte et la déclaration de sinistre
Un dernier conseil : chaque situation dépend de la rédaction du bail et du contrat d’assurance. Un avocat en droit immobilier ou un courtier peut valider votre stratégie avant l’échéance de loyer suivante. Ce qui coûte cher, c’est de découvrir le problème après avoir cessé de payer.
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